Bom dia Caro Membro
Para uma melhor compreenção vou colocar as respostas a seguir ás questões:
1) Para uma imobiliária de gestão de imóveis pessoais, pode deduzir IVA das despesas? Se sim, quais serão aceites?
Imobiliária (gestão de imóveis de terceiros) – pode deduzir IVA?
Sim, pode deduzir IVA, mas com limites importantes.
Regra geral:
Só é dedutível o IVA das despesas que estejam:
Ligadas a operações tributadas (com IVA)
Necessárias à atividade
Uma imobiliária (gestão):
Se a empresa presta serviços como:
Gestão de arrendamento
Mediação
Administração de imóveis
Esses serviços são normalmente tributados a 16%, logo:
Pode deduzir IVA das despesas relacionadas, como:
Renda do escritório
Material de escritório
Serviços de telecomunicações
Combustível (se afeto à atividade)
Serviços profissionais
Equipamento administrativo
Não pode deduzir IVA de:
Despesas pessoais
Despesas ligadas a operações isentas (ex: arrendamento habitacional)
Custos sem fatura válida
Situação mista (muito comum):
Se a empresa tiver:
Atividades tributadas (gestão)
E atividades isentas (arrendamento)
Deve aplicar prorrata de IVA.
2) E para quem tem imóveis arrendados para habitação, não há iva a liquidar, mas deve submeter a guia do IVA em branco certo?
Corto
Arrendamento habitacional = isento de IVA
Não se liquida IVA
Mas:
Se estiver enquadrado no regime normal de IVA:
Sim, deve submeter a declaração mensal, mesmo que:
Não haja IVA a pagar
(declaração “a zeros”)
Importante:
Não há direito à dedução de IVA nessas operações
3) a lei número 9/2025- ISPC no artigo 12 número 3 diz que os sujeitos passivos que adquirem bens a pessoas singulares que não estão inscritas, devem emitir fatura por conta do fornecedor e proceder a retenção na fonte. Pessoas singulares referidas nos números 3 e 4 do artigo 3.
Número 3 e 4 do artigo 3 diz - São, ainda, sujeitos passivos do ISPC as pessoaS singulares, que não exercendo uma actividade, realizam qualquer operação tributável, desde que a mesma preenchaos pressupostos de incidência real do Imposto sobre oRendimento das Pessoas Singulares (IRPS).
Está correcta mas há um ponto-chave:
O que diz a lei (interpretação prática):
O artigo refere-se a:
Pessoas singulares que:
Não exercem atividade formal
Mas realizam operações tributáveis ocasionais
Número 4
Limita explicitamente a aplicação a:
Atividades:
Agrícolas
Pecuárias
Pesqueiras
Silvícolas
Avícolas
Apícolas
Resposta direta:
NÃO, não se aplica a:
Atividades comerciais
Atividades industriais
Prestação de serviços em geral
Conclusão:
A obrigação de:
Emitir fatura por conta do fornecedor
Fazer retenção na fonte
Aplica-se essencialmente ao setor primário (listado no nº 4)
4. O disposto no número 3 do presente artigo aplica-se às operações decorrentes de actividades silvícola, pesqueira,pecuária, agrícola incluindo avícola e apícola.
Então às actividade industriais e comerciais e prestações de serviços também estão inclusas? Ou apenas atividade silvicola, pesqueira, pecuária, agrícola, avicola e apicola?
4) sendo atividade principal imobiliária - empresa em nome individual, - final do ano ao preencher modelo 10 preenche como atividade da 2a categoria por ser a sua atividade principal ou deve preencher como 4ta categoria?
Empresário em nome individual – atividade imobiliária
Aqui há uma confusão comum entre categorias de IRPS:
Classificação correta:
2ª Categoria (empresarial/profissional)
Atividade empresarial (ex: imobiliária, mediação, gestão)
É o teu caso (atividade principal)
4ª Categoria
Rendimentos prediais (rendas)
Aplica-se quando:
A pessoa arrenda imóveis como particular
Fora de uma atividade empresarial organizada
No seu caso:
Sendo atividade imobiliária organizada:
2ª categoria
Modelo 10:
Deve refletir rendimentos pagos a terceiros
Não muda a natureza da tua atividade principal
e os rendimentos da 2a categoria são os únicos que dao lugar ao cálculo do pagamento por conta, certo?
Rendimentos da 3a, 4a e 5a não dão Lugar ao pagamento por conta.
Pagamento por conta
Correto,:
Há pagamento por conta para:
2ª Categoria
Resumo
Imobiliária pode deduzir IVA → sim, se atividade for tributada
Arrendamento habitacional:
Isento de IVA
Declaração mensal obrigatória
ISPC:
Regra aplica-se apenas ao setor primário
Empresário individual:
Atividade imobiliária → 2ª categoria
Pagamento por conta:
Só para 2ª categoria
Esperamos ter sido úteis
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